阳光城吴建斌:“双高”房企要慢下来

阳光城吴建斌:“双高”住房企业应放缓

由于一本书爆炸朋友,吴建斌可能是唯一的房地产行业。

2018年初,碧桂园前首席财务官吴建斌收集了他在前俱乐部看到和听到的书籍,并进行了热烈的讨论。

写书是一种爱好,“财务管理”是吴建斌的老行。毕业于西南交通大学经济与金融学院。 2001年,他成为中国海外集团的财务总监。 2014年,他加入碧桂园担任首席财务官。 2017年底,吴建斌成为阳光城()集团执行副总裁,开始在新平台上“焕发光彩”。

“我原本吹嘘市场。今年,我将把阳光城的综合融资成本降低到7.5%。” 8月7日,在2019年博鳌房地产论坛开幕式上,吴建斌告诉“时代周刊”记者,但由于今年资金紧张,导致融资成本相对较高,因此仍难以完成今年的目标是7.5%。

2019年4月,随着金融机构对房地产市场的非法借贷频繁发生以及土地市场上高价值土地的频繁发生,有关部委再次收紧了房企的整个资金链。

“此刻,房地产企业真的要克服困难局面,就是融资之门不断关闭。”吴建斌表示,在这种情况下,房地产企业确实面临重大转变。过去,我们利用融资和杠杆来促进规模和促进企业。发展。可能从现在开始,房地产公司将成为商业方面的杠杆,而融资将降低杠杆率以促进发展。

8月7日,在2019年博鳌房地产论坛现场,吴建斌就“融资困难”,“高杠杆住房企业”和“投资体制”等问题向“时代周刊”记者发表了看法。

(问:时代周报:吴建斌)

房地产仍然没有见底

问:你在公共账户中写道,关注债务比率有时很重要,有时并不重要,公司是否追求它是什么以及它背后的逻辑是什么并不重要。怎么理解这句话?

答:也就是说,在什么情况下,住房企业应该增加杠杆作用,何时增加杠杆作用。这方面取决于巨大的经济环境。如果大环境允许你增加杠杆,例如,钱很好,而且成本非常低,为什么不呢?另一方面,公司的内部管理是否到位。这就是你想用这笔钱做的事情。如果你拿钱购买一些好土地,便宜的土地,然后内部管理的各个方面也都到位,增加杠杆是没有问题的。但是如果不允许外部环境并且企业内部的管理非常粗糙,那么就无法增加杠杆作用。这种杠杆将来会致命。因此,何时增加杠杆以及何时减少杠杆,这是一种辩证关系,取决于内部和外部的变化。

问:从外部环境来看,房地产公司现在面临着融资门不断关闭的现实。对于一些具有部分财务杠杆和融资成本的住房企业,首要任务是什么?

答:我之前有一本书的序言,就是说,“如果你必须这样做,你就会这样做,如果你无事可做,那就耐心等待。”

如果房屋企业的负债率和融资成本很高而且未来不明确,建议他们先找到自己的“安全垫”并等待机会。作为一家公司,它不是一个声明,它不会这样做。这是一项百年计划。

问:但许多房地产公司之前采用了“高周转”发展模式。你认为这些公司可以等待吗?

答:没有什么可以等待的。例如,一些住房公司的债务比率高,融资成本高。我觉得这个阶段不适合他做生意。如果老板希望公司度过这个困难时期,首先是出售一些地块并兑换一些现金;二是要进行一些土地合作;第三是要稍微控制施工进度,尽量“回”,不能先“出”,这一点非常重要。

最令人担忧的是,一些高负债,高资金的住房公司认为他们现在处于“底层”,并计划进行斗争。至少在我看来,这个间隔不应该到来。我之前说过,这项政策的影响大约是一两年。假设你从2018年11月开始,今年11月只有一年,明年11月有两年。年。所以我认为像你这样的生意不是现在投资的最佳时机,或者可能是明年,等等,不用担心,什么?

后续行动是成功的动力

问:你在今年的博鳌论坛上提出了建议。从现在开始,房地产公司应该成为融资方面的杠杆,并利用管理方面来促进发展。如何提高业务杠杆?

答:这主要是指企业的内部管理水平。在过去的30年里,它一直是房地产公司的黄金时代。它已经疯狂增长并且利润率很高。那时候,增加了很多杠杆,公司发展得很好,但内部管理应该相对粗糙。在这个调整期内,如果我们都认为可以在未来一两年,两年或三年内调整期限,那么两三年的增长预期不应该太高,保持5的稳定增长%或10%。企业将有时间改进内部管理,例如是否应该提高产品质量。例如,每个管理链接都需要进行优化,还有很多事情要做。

问:阳光城似乎特别喜欢投票。

答:这是一个很好的投票制度。它与1978年生产的那块相同。当这片土地成为我的家时,我将在第二年集中精力工作并获得丰收。就像投资一样,当购买一块土地时,我们重要的管理人员都在投资。那么这块土地的理论不能买得太错,因为你在投资,你将来会做得好,你会有收入,做到这一点。如果你不顺利,你必须承担损失。这是一种逻辑关系。

所以从2014年起,我认为投票是迄今为止最成功的激励机制,这是不可动摇的。唯一要做的就是根据原始投资机制不断优化每家公司。因为每个公司都面临着不同的情况,它的基因是不同的,它所涉及的市场是不同的,所以你的投资机制应该不断适应这种变化进行优化,然后加入一些参数。但投资机制的基本要素是正确的。这是为了将您的利益与公司的利益联系起来。购买后,它与您家的土地相同。所以没有这样的问题。

问:但一些业内人士表示,一旦市场下跌,投资系统的弊端就会暴露出来。

答:缺点就是这样。例如,当你购买这块土地时,我们一般要求它的净利润也相对较低,8%,10%,对吗?即使市场下跌,它也不会失去8%,10%,除非你购买10个项目,10个项目将失去成本,所有损失,那么问题很大,那么你的管理层就出局了。大问题。

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阳光城吴建斌:“双高”住房企业应放缓

由于一本书爆炸朋友,吴建斌可能是唯一的房地产行业。

2018年初,碧桂园前首席财务官吴建斌收集了他在前俱乐部看到和听到的书籍,并进行了热烈的讨论。

写书是一种爱好,“财务管理”是吴建斌的老行。毕业于西南交通大学经济与金融学院。 2001年,他成为中国海外集团的财务总监。 2014年,他加入碧桂园担任首席财务官。 2017年底,吴建斌成为阳光城()集团执行副总裁,开始在新平台上“焕发光彩”。

“我原本吹嘘市场。今年,我将把阳光城的综合融资成本降低到7.5%。” 8月7日,在2019年博鳌房地产论坛开幕式上,吴建斌告诉“时代周刊”记者,但由于今年资金紧张,导致融资成本相对较高,因此仍难以完成今年的目标是7.5%。

2019年4月,随着金融机构对房地产市场的非法借贷频繁发生以及土地市场上高价值土地的频繁发生,有关部委再次收紧了房企的整个资金链。

“此刻,房地产企业真的要克服困难局面,就是融资之门不断关闭。”吴建斌表示,在这种情况下,房地产企业确实面临重大转变。过去,我们利用融资和杠杆来促进规模和促进企业。发展。可能从现在开始,房地产公司将成为商业方面的杠杆,而融资将降低杠杆率以促进发展。

8月7日,在2019年博鳌房地产论坛现场,吴建斌就“融资困难”,“高杠杆住房企业”和“投资体制”等问题向“时代周刊”记者发表了看法。

(问:时代周报:吴建斌)

房地产仍然没有见底

问:你在公共账户中写道,关注债务比率有时很重要,有时并不重要,公司是否追求它是什么以及它背后的逻辑是什么并不重要。怎么理解这句话?

答:也就是说,在什么情况下,住房企业应该增加杠杆作用,何时增加杠杆作用。这方面取决于巨大的经济环境。如果大环境允许你增加杠杆,例如,钱很好,而且成本非常低,为什么不呢?另一方面,公司的内部管理是否到位。这就是你想用这笔钱做的事情。如果你拿钱购买一些好土地,便宜的土地,然后内部管理的各个方面也都到位,增加杠杆是没有问题的。但是如果不允许外部环境并且企业内部的管理非常粗糙,那么就无法增加杠杆作用。这种杠杆将来会致命。因此,何时增加杠杆以及何时减少杠杆,这是一种辩证关系,取决于内部和外部的变化。

问:从外部环境来看,房地产公司现在面临着融资门不断关闭的现实。对于一些具有部分财务杠杆和融资成本的住房企业,首要任务是什么?

答:我之前有一本书的序言,就是说,“如果你必须这样做,你就会这样做,如果你无事可做,那就耐心等待。”

如果房屋企业的负债率和融资成本很高而且未来不明确,建议他们先找到自己的“安全垫”并等待机会。作为一家公司,它不是一个声明,它不会这样做。这是一项百年计划。

问:但许多房地产公司之前采用了“高周转”发展模式。你认为这些公司可以等待吗?

答:没有什么可以等待的。例如,一些住房公司的债务比率高,融资成本高。我觉得这个阶段不适合他做生意。如果老板希望公司度过这个困难时期,首先是出售一些地块并兑换一些现金;二是要进行一些土地合作;第三是要稍微控制施工进度,尽量“回”,不能先“出”,这一点非常重要。

最令人担忧的是,一些高负债,高资金的住房公司认为他们现在处于“底层”,并计划进行斗争。至少在我看来,这个间隔不应该到来。我之前说过,这项政策的影响大约是一两年。假设你从2018年11月开始,今年11月只有一年,明年11月有两年。年。所以我认为像你这样的生意不是现在投资的最佳时机,或者可能是明年,等等,不用担心,什么?

后续行动是成功的动力

问:你在今年的博鳌论坛上提出了建议。从现在开始,房地产公司应该成为融资方面的杠杆,并利用管理方面来促进发展。如何提高业务杠杆?

答:这主要是指企业的内部管理水平。在过去的30年里,它一直是房地产公司的黄金时代。它已经疯狂增长并且利润率很高。那时候,增加了很多杠杆,公司发展得很好,但内部管理应该相对粗糙。在这个调整期内,如果我们都认为可以在未来一两年,两年或三年内调整期限,那么两三年的增长预期不应该太高,保持5的稳定增长%或10%。企业将有时间改进内部管理,例如是否应该提高产品质量。例如,每个管理链接都需要进行优化,还有很多事情要做。

问:阳光城似乎特别喜欢投票。

答:这是一个很好的投票制度。它与1978年生产的那块相同。当这片土地成为我的家时,我将在第二年集中精力工作并获得丰收。就像投资一样,当购买一块土地时,我们重要的管理人员都在投资。那么这块土地的理论不能买得太错,因为你在投资,你将来会做得好,你会有收入,做到这一点。如果你不顺利,你必须承担损失。这是一种逻辑关系。

所以从2014年起,我认为投票是迄今为止最成功的激励机制,这是不可动摇的。唯一要做的就是根据原始投资机制不断优化每家公司。因为每个公司都面临着不同的情况,它的基因是不同的,它所涉及的市场是不同的,所以你的投资机制应该不断适应这种变化进行优化,然后加入一些参数。但投资机制的基本要素是正确的。这是为了将您的利益与公司的利益联系起来。购买后,它与您家的土地相同。所以没有这样的问题。

问:但一些业内人士表示,一旦市场下跌,投资系统的弊端就会暴露出来。

答:缺点就是这样。例如,当你购买这块土地时,我们一般要求它的净利润也相对较低,8%,10%,对吗?即使市场下跌,它也不会失去8%,10%,除非你购买10个项目,10个项目将失去成本,所有损失,那么问题很大,那么你的管理层就出局了。大问题。

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